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深圳或成第個試點房產稅城市

发布时间:2020-01-20 17:01:00

继重庆、上海提出试点征收房产税后,深圳或成为紧随其后的第三个试点城市1月19日,深圳市市长许勤接受采访时称,目前深圳还没有具体开征房产税的时间表,但已做了相关准备工作而深圳市人大常委会主任刘玉浦则向透露,深圳正在排队等候中

1月21日,一位接近深圳撰写房产税征收方案的消息人士向透露,方案已上报中央据该消息人士称,深圳在推进房产税试点上并不是很积极,此前还遭到发改委、财政部两名官员直接点名批评,连报上去的方案也被指大而空这似乎也是深圳为何落选房产税试点第一梯队的原因

在深圳两会工作报告中看到,在2011年的主要工作安排事项里,提到要探索开征房地产税和环境保护税,这是继重庆、上海之后,第三个将房产税写入工作报告的城市

许勤对说,上海和重庆两个城市是试点,相信房产税会在这两个城市试点的基础上进一步扩大

房产税改革方向渐明:两税合一||每日经济||张敏||###现行土地使用税每平方米年税额

(一)大城市1.5元至 0元;

(二)中等城市1.2元至24元;

(三)小城市0.9元至18元;

(四)县城、建制镇、工矿区0.6元至12元

下列土地免缴土地使用税

(一)国家机关、人民团体、军队自用的土地;

(二)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地;

(三)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地;

(四)市政街道、广场、绿化地带等公共用地;

(五)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地;

(六)经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地,从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年;

(七)由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地

摘自《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》

就在上海、重庆布局房产税试点的同时,高层已经拟定了房产税改革的总体方向

《每日经济》昨日获悉,财政部、国家税务总局拟将房产税和土地使用税(即城镇土地使用税)两税合一,且按照市价计征

据了解,由于征收依据发生变化,合并后的新税种将不再叫做“房产税”,其性质类似于国外一直推行的物业税,因此可能被叫做“物业税”或“房地产税”,其征收范围也将最终覆盖个人住宅

据知情人士表示,由于征收范围、征收基点、税率等细节尚需完善,因此新税种要在全国推广尚需时日而上海、重庆两个先行城市的试点效果,将成为新税种出台的重要参考

土地使用税或取消

据接近决策层的人士向《每日经济》透露,按照两部委拟定的方向,房产税和城镇土地使用税将“两税合一”,成为房地产持有环节的新税种而现行的房产税和城镇土地使用税都将成为历史

我国的房产税于1986年开征,主要针对经营性房屋征收,对个人所有的非经营性房屋(包括个人住房)暂免征收

城镇土地使用税在1988年开征,主要向拥有土地使用权的施工企业征收

这也是我国房地产持有环节的两个主要税种

上述人士还透露,随着两税的合并,房屋和土地都将成为新税种的税基,即在计税中,除将参照房屋价值之外,还要将土地价值纳入其中具体标准目前尚不得而知

同时,新税种还将“按照市场价格计征”这也意味着,在税率不变的情况下,随着物业价格的变化,新税种的征收额度也将随市场波动

尽管并未公开表态,主管部门已悄然着手相关的准备工作今年1月6日,财政部在《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》中提到,对按照房产原值计税的房产,房产原值应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等其中,宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积,并据此确定计入房产原值的地价这被认为很可能纳入新税种的计税标准

本月17日,国务院修订了《中华人民共和国房产税暂行条例》,在房产税的开征、停征以及减税、免税、退税、补税上,赋予国务院更多的权限这也被看作是为房产税改革做法理依据的铺垫

新税种拟逐步铺开

按照已有的思路,随着新税种的逐步铺开,个人住宅也将受到覆盖

作为持有环节的主要税种,房产税和城镇土地使用税的征收均未覆盖个人住宅相比之下,开发流通环节的税种较多,包括契税、印花税、营业税、企业或个人所得税,等等

在多数业内人士看来,开发流通环节税赋较重是推高购房成本的原因之一,而持有环节的低成本则造成投资投机型需求泛滥因此,“持有环节加税、开发环节减税”便一直被业界所呼吁

去年9月 0日,财政部和国税总局在首度谈及房产税改革时便表示,有必要对个人所有住房恢复征收房产税

当前正在酝酿的房产税试点,目的是在持有环节加税按照已披露的重庆房产税试点方案,高档商品房成为主要征收对象,其中“别墅、200平方米以上住房、评估价值超过主城区平均售价 倍以上的住房”最有可能先行试水

上述人士表示,除高档商品房外,普通商品房最终也将被纳入新税种的征收范围而至于包括保障房在内的各种政策性住房,目前尚不明确是否征税

分析认为,在新税种覆盖普通住宅征收的情况下,持有成本的提高,将使得投资投机性需求得到一定程度的遏制同时,地方也将增加一笔重要的财政收入

全面推行尚需时日

随着上海、重庆两地房产税试点方案的初现端倪,其征收模式渐渐变得明朗起来按照官方发布的信息,重庆主要针对高档住宅征税,上海的房产税征税对象则面向增量房

至于两地在计税中,是否将土地纳入计征范围,目前尚不得而知

上述人士向本报强调,如果把土地纳入其中,“房产税”的叫法便不准确,称为“房地产税”或“物业税”更为合适

事实上,与高层对改革方向的定调相比,上海、重庆两地的试点具有较大的自主性即两个城市可根据自身的市场情况,制定不同的试点方案,方案内容较为灵活高层将观望其试点效果,并为新税种的出台做出参考

据了解,两地的试点方案均已获得财政部的原则同意,待国务院批复之后,可能在今年一季度推行

但从试点到全面铺开,还有很长的一段路程上述人士表示,“试点只是开始”,由于征收范围、征收基点、税率等细节尚未完善,以及开征新税种所需的立法程序,新税种的全面推行还需要多年时间

上海超面积新购房将按比例征房产税||中国证券报||###||###上海市市长 18日在上海两会上表示,上海房产税将对超过一定人均面积的新购住房按一定比例征收,进一步抑制房地产投资和投机

是在上海市第十三届人民代表大会第四次会议上作工作报告补充发言时做出上述表示的,但他并未就房产税的征收方案做详细解释

1月9日,重庆市市长 提出,“十二五”期间,重庆将开征高档商品房房产税1月16日, 表示,上海今年将按照国家部署,做好房产税改革试点准备工作

消息人士向中国证券报透露,上海和重庆两地的房产税征收方案,将由财政部牵头联合在北京宣布两地联合发布的时间可能是上海两会结束后,但估计在全国两会之前

消息人士称,上海有必要征收房产税,但要立足长远,不应是短期的政策针对房地产市场调控,已有的调控政策要继续落实好,抑制投资投机性购房中国证券报获悉,如果之前有多套住房,暂不会征收房产税,但若新购,将一并累加,按超过人均面积部分征收

受房产税复征消息影响,最近上海楼市上的大户型较受关注数据显示,上周(1月10日-1月16日)上海新房的周成交量延续下跌15.7%,但由于外郊环区域均价持续攀升以及部分豪宅依旧有不俗的成交,周均价依旧连续第五周维持在2 000元/平方米的高位

市场人士认为,重庆、上海只是试点城市,房产税最终征收范围会扩大到全国短期内,房产税对房地产市场的影响有限,但中长期来看,随着房产税的全面复征,房地产泡沫将被不断挤压

分析人士认为,不能让房产税政策单独出击,需要更多配套政策以形成“合力”而且,能否有效提高住房供应能力,尤其是保障房供应水平,改善住房供需关系,也关系到未来房地产行业能否健康发展

房产税沪深渝落地 2011楼市调控势必从严 ||中国企业家||李高阳||### 在中央方向明确,思路清晰的大背景之下,地方楼市调控仍将继续从紧,一季度可能在重庆和上海试点的房产税,意味着调控手段的升级

地方“两会”正在如火如荼地展开,关于房地产调控讨论热烈,而具有风向标作用的一线城市,更是备受关注扑朔迷离的上海房产税方案又有了新的进展,有媒体报道,上海市市长 在18日上海市第十三届人民代表大会第四次会议上,作工作报告补充发言时透露,上海房产税以“超过一定人均面积的新购住房,按照一定比例征收”,但未就房产税征收方案做详细解释

据中国上海消息, 表示,上海解决住房问题基本方针就是按照“三个为主”的原则,以居住为主,以市民为主,以普通商品房为主,实行“四位一体”的保障住房体系住房问题是上海民生工作中的突出问题,坚持“三个为主”和“四位一体”必须坚定不移

强调,上海将继续坚决、严格地贯彻执行中央关于房地产市场调控的各项政策措施去年10月,市贯彻国务院的决定出台了关于房地产市场调控的若干意见,今年要进一步落实好包括限购、金融政策在内的各项措施

1月16日,上海市委书记 表示,住房问题不解决,上海人才优势将消失殆尽“上海的企业也好,大学、科研院所也好,最大的发展困惑是人才;人才的困惑,对上海来说,最大的困惑就是住房”

虽然北京常务副市长 表态,北京市暂不试点房产税,但从关于北京“两会”的报道来看,调控也将继续从严从北京市副市长 的表述可见楼市调控的思路,他在1月16日表示,“房地产调控要给点时间,给点耐心我们让房地产价格理性回归的决心不变,而且一定能做到”

指出,房地产调控将采用行政、经济等各种手段,特别是大幅度地投放保障房一定能让房地产的价格理性回归房价调整是一个循序渐进的过程在制定调控政策时,已经意识到,房地产行业应该首先满足居民的居住需求,因而,这更应该算是一个民生领域,而非投资者的乐土

另一个频频催生地王的一线城市深圳,也发出了探索开征房产税的信号《深圳特区报》消息称,深圳市长许勤1月16日在该市五届人大二次会议上作《工作报告》,关于2011年工作安排时提到:探索开征房地产税

1月17日,国务院发布《关于废止和修改部分行政法规的决定》,将《中华人民共和国房产税暂行条例》第八条中的“《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》”修改为“《中华人民共和国税收征收管理法》”

业内有分析认为,这一修改可视作是为房产税改革作法理依据的铺垫,修改可以提升房产税的立法基点,方便人大通过,为整个税改做准备

18日,国务院会议上,国务院总理强调,坚定不移地搞好房地产市场调控各级要增加投入,保障土地供应,落实保障性住房建设任务抓紧建立保障性住房使用、运营、退出等管理制度

在中央方向明确,思路清晰的大背景之下,地方楼市调控仍将继续从紧,一季度可能在重庆和上海试点的房产税,意味着调控手段的升级业内人士分析,2011年仍将是房地产调控年,原本的政策将常态化,短期内楼市仍将保持政策偏紧

调查:房产税将影响92.9%受访者的购房计划||中国青年报||###||###

漫画

调查显示,认为开征房产税会“抑制投机炒房,稳定房价”的人占55.4%,但担心“增加住房成本”的人也多达48.6%两者仅相差6.8个百分点

近日,“开征房产税”成为不少地方“两会”上的热门话题

1月9日,重庆市市长 提出,“十二五”期间,重庆将开征高档商品房房产税

1月16日,上海市市长 表示,今年上海将按照国家部署,做好房产税改革试点准备工作

上周,中国青年报社会调查中心通过清研咨询和民意中国,对全国 158名公众进行的调查显示,87.7%的人关注有关开征房产税的,其中 7.1%的人表示“非常关注”

开征房产税,仅有 5.2%的人认为对抑制投机炒房、稳定房价作用较大或非常大

北京市市民朱先生快结婚了,正盘算着买房,最近一直在关注有关房产税的他认为,从国际经验来看,征收房产税是大势所趋,“但在中国,高昂的土地出让金已转嫁到房价中,现在又要开征房产税,算不算重复征税呢”

中国社会科学院金融研究所研究员易宪容认为,这两者并不是一回事土地出让金不是土地出让税,它只是购买土地支付的费用而房产税是一种选择性的财产税,是现代国家的三大税收之一(另外两税是消费税和所得税)“住房等耐用消费品,其价值逐年递增,目前并没有计入征税的税基这就使有房者与租房者的课税存在很大不公平通过征收房产税,可在一定程度上纠正这种不公平”

易宪容指出,包括房产税在内的财产税的征收,也能够促进社会财富公平分配随着中国经济市场化的推进,个人财产也在增加“但是,我们还没有相应的法律向居民征收财产税因此,一些公众听到征收房地产税就不可理解,也不支持实际上,房产税的征收不仅是国家财政收入的主要来源,也是调整社会收入分配的主要方式如果没有房产税,社会财富会越来越向少数人聚集,加剧整个社会财富分配不公”

本次调查显示,57.5%的人支持开征房产税,其中22.9%的人表示“非常支持”反对和不太支持的人占 7. %,其余5.2%的人表示“无所谓”

住房和城乡建设部政策研究中心周江博士认为,开征房产税对房地产市场总体来说比较有利,首先可以完善房地产税制——我国在住宅持有环节的征税基本是空白同时,征收房产税对房地产市场调控有重要意义,对抑制投资和投机性购房有一定作用,可以改变人们的购房预期,对有多套住房的人影响更大

在公众看来,目前开征房产税究竟会造成什么影响呢此次调查发现,认为这会“抑制投机炒房,稳定房价”的人占55.4%,但是担心“增加住房成本”的人也多达48.6%两者仅相差6.8个百分点

此外,“鼓励购买中小户型住宅” ( 5.4%)、“活跃租房市场”( 1.7%)、“调节贫富差距”( 0.8%)等,也得到受访者不同程度的肯定

如果特意询问公众“开征房产税对抑制投机炒房、稳定房价的作用大吗”,调查显示,认为作用较大或非常大的受访者占 5.2%,认为作用“一般”的占 2.0%,认为没什么作用的占21.2%,其余11.6%的人表示“不好说”

尽管公众对房产税抑制投机,稳定房价的信心不明显,但开征房产税对公众的未来购房计划却影响明显调查发现,92.9%的人表示房产税将影响自己的购房或住房计划其中,45.9%的人表示会“暂缓购房”,24.9%的有房者将“不再买房”,12.1%的无房者“会买面积更小的房子”,10.0%的无房者“会租房住”

6 .9%的人建议“只征高价房,放过中低价房”

中国人民大学社会保障专业博士研究生关博,更关心房产税如何征收的问题“以重庆将开征的房产税为例,什么样的房子是高档房如果按房屋总面积征收,可能市中心50平方米的房子比郊区144平方米的房子总价还贵,这怎么算如果按照人均居住面积计税,则完全可以把超出的面积过户给其他家庭成员来避税如果以家庭为单位计征,那么如何界定‘家庭’又成为一个技术难题”

关博还认为,不同群体面对纳税问题时,会采用不同策略来博弈像个人所得税,工薪阶层成了纳税主体,就是与其他群体拥有的避税手段有关系,“开征房产税能避免这样的状况吗”

中国人民大学经济学院教授李义平认为,目前来看,重庆和上海两地计划征收的房产税税率都不高,“1%的税率太低,很可能起不到抑制投机购房的作用”

“有用的税率应该在%”易宪容认为,在房产普查的基础上,才能确定征税的一系列原则,“公众目前的困惑是可以理解的,只要法律与制度得当,保证房产税征收公平、公正,那么交纳财产税就会成为居民的自觉行为”

“大多数国家的房产税都是作为财产税计价征收的”周江说,通用的办法是先评估房产价值,后征税房产价值评估初始工作量比较大,之后可以根据价值变动幅度逐年修正

周江表示,开征房产税涉及广大公众的利益,必须慎重“征税对象、税率和税基的合理确定难度很大,一下子铺开可能会出现很多问题这也是为什么先在上海、重庆等地试点的原因我们应先摸索经验,根据试点问题进行评估,最后才能推广任何制度刚出台时,总会有各种担心,很多问题都能在不断完善的过程中解决,但不能因为有可能出现问题,就不推动制度完善发展”

对于开征房产税,公众对各种建议的支持程度也不相同此次调查发现,6 .9%的人支持“只征高价房,放过中低价房”;55.0%的人建议“按套数或面积划定档次,逐级调高税率”;51.4%的人认为应该“尽快将房产税方案公之于众,广纳民意”

此外,其他建议还包括:“应考虑家庭人均面积”(48.4%)、“存量房、增量房都应征收”(45.8%)、“房产税不应只有征收,还要有退税制度”( 6.8%)、“不能既征土地出让金又收房产税”(27. %)等( 王聪聪)

看世界各国如何征收房产税:兼顾稳定和公平||人民||陈一鸣||###很多国家征收房产税,对房地产市场起到一定调节作用,同时兼顾社会公平本版遴选一些国家房产税的征收制度,以期对我们研究推进房产税改革有所启迪

日本东京的高楼大厦 崔 寅摄

房产估价和税率是决定房产税高低的关键因素——

美国 大头用来建学区

在美国,对房地产占有、处置、收益等各个环节征收的各类税项总称为房产税美国的房产税有狭义和广义之分,狭义的房产税是指对房屋本身征收的税,属于财产税;广义的房产税还包括交易税,也就是在房屋买卖时要缴纳的税

目前,全美50个州都征收房产税,这一税目是地方的主要收入来源,也是平衡地方财政预算的重要手段征收房产税的目的是维持地方的各项支出、完善公共设施和福利,因此美国房产税的收税主体是郡、市和学区,联邦和州都不征收房产税一般来说,郡税、城市税和学区税三者之间的比例为1∶1∶5

对于一个房主来说,房产估价和税率是决定其要缴纳的房产税高低的两个关键因素

对房产进行估价的权力掌握在地方手中不过,由于与学区税相比,郡税和城市税所占比例并不大,地方在对房产进行估价时,通常都会表现得比较“保守”,评估出的房产价值一般仅定为市场价格的50%—75%加利福尼亚州的法律更明文规定,房产税的税基是的专门评估部门所确定的房屋市场价格的40%为了吸引外来投资,有的地方还会在一定程度上低估大额房地产价值

与相反,在房产税中分得更多蛋糕的学区则希望将房产价值估算得越高越好为了解决涉及房产估价方面的争议,每个郡都有一个房产估价仲裁程序有时学区会主动提起申诉,指控某一个房产的价值被低估了;而觉得估价不公的房主也可能申诉,抱怨自己房屋的价值被估得过高

房产税的税率每年由地方根据各种预算收入和支出的情况而定,因此不同的地方税率会有所不同,并且处于不断的调整变化之中举例来说,如果某个地方的一年开支为2亿美元,这个地方的房产估价总额为100亿美元,那么该地当年的房产税税率便是2%假如过了一年,这个地方的经济发展了,房价有所提高,房产估价的总额上涨为200亿美元,但地方的开支若维持2亿美元不变的话,当年房产税的税率反而会下降一个百分点也就是说,不一定房价上涨了,房产税也必然会跟着水涨船高

从目前的情况来看,美国大部分地区房产税的税率维持在0.8%— %之间,并以1.5%左右的税率水平居多的一个朋友在洛杉矶郊外河边镇拥有一套住房,房屋的估价约为 0万美元,按照1.5%的税率,每年要缴纳4500美元的房产税

在房产税的收缴方面,美国地方税务部门经过多年探索,已形成了一套行之有效的管理措施比如,有的城市规定缴税的起始和截止日期,提早纳税的房主可以享受一定的减免优惠,过期缴纳的则会接到罚单,而拒绝缴纳房产税的,税务部门会对房产予以没收和拍卖

在大多数美国人看来,有财产就要缴纳财产税,因为只有交了税才能要求提供良好的公共服务,自己并不会因为交的税多而吃亏在绝大多数情况下,美国的房屋主人是愿意缴纳房产税的,这与美国的房产税较好体现了“取之于民、用之于民”的原则有关如果一个地方的房产税收得太少,就可能没有足够的钱为公务员发放工资,公路和下水道出了毛病也无法及时修缮,街心花园里的各种设施也可能会锈迹斑斑就算居民把自家的房子布置得再高雅、舒适,也会由于无法享受到高品质的公共服务,而使生活质量下降

对于美国公立学校的学区来说,从添置操场里的运动器械,到支付校车的庞大开支,从为教师发放工资和福利,到为低收入学生免费提供营养午餐,每年的开销大得很,因此从房产税中抽得的比例也高得多如果一个家庭的孩子选择公立学校的话,从学前班到高中毕业的十几年中都不用交任何学费,这笔钱都出自他们缴纳的房产税假若赶上了一个好学区,孩子就会接受更良好的教育,将来的就业和人生前途也会更为光明,家长自然会欢喜,当然要缴纳的房产税也会比别的地方来得多在美国,想了解一个地方的公立学校教学质量如何,只要看看那里的房产税水平就可以了

为了保证“居者有其屋”,美国在购买、建造和租售住房方面实行了许多税收优惠政策,并对低收入者采取了很多减免措施比如,一个人在向联邦缴纳个人所得税时,其纳税的基数是其全部收入减去已经缴纳了的房产税美国的个人所得税税率较高,用个人所得税作为杠杆调控房地产业,效果会比较好美国加州的法律还规定,残疾退伍军人最高可免除15万美元的房产税

美国房产的交易税大概为房价的2%—4%,一般由买卖双方平摊,在过户时一次 齐一个单身的纳税人出售住满2年的自用住宅时,如果售价与当初的买价相比,收益不高于25万美元的话,便可以享受这部分所得的免税优惠;对于已婚家庭来说,差价收益在50万美元以内,也可以免税(驻美国 陈一鸣)

综合不动产税和房产转让所得税双管齐下——

韩国 利用赋税稳定房价

驻韩国 莽九晨

韩国房地产市场也经历过快速增长的阶段,但随着韩国出台多种赋税制度,房地产市场的投机行为已基本得到控制近日,本报就韩国房地产实行的赋税制度采访了韩国赋税研究院研究员朴明浩博士

朴明浩介绍说,韩国为了抑制房价过快上涨,制定了多种赋税制度,其中最具代表性的就是综合不动产税1997年亚洲金融危机之后,为了快速恢复经济,韩国放宽了房产转让制度,并实行低利率政策,这对促进房地产市场发展起到了积极作用,但也助长了房地产投机,导致了房地产价格过快上涨,并产生一定的资产泡沫尤其是2001—2006年,韩国全国房地产价格平均每年以超过10%的速度增长,而首尔地区的房价更是增长速度超出人们的想象仅2006年一年,首尔地区平均房价上涨就达到19.2%,首尔市江南地区的房价更是平均上涨达到25.9%为了抑制房价过快上涨,韩国于2005年出台了综合不动产税,征税对象为拥有房产总价值超过6亿韩元(1美元约合1144韩元)的家庭,并根据房产总价值的不同,税率为每年0.75%—2%之间此外,韩国从1961年起就征收财产税,这一税种的征税对象是面向所有拥有土地、房产、船舶等实物财产的人,也是根据财产价值不同,所负担的税率也不同因此,如果将财产税和综合不动产税算在一起,拥有高档房产的富裕阶层就会承担更重的赋税

但事实上,综合不动产税的出台对抑制房价快速增长并没有取得明显效果,因为每年房价上涨的速度要远远高于每年所要承担的赋税,所以房地产投机行为依然存在为了打击房地产投机行为,韩国又出台了更为严厉的房产转让所得税,即拥有2套住宅的家庭在购买房产2年之内出售,要缴纳50%的房产转让所得税,拥有 套以上住宅的家庭在购买房产2年之内出售,要缴纳60%的房产转让所得税即使在购买房产2年之后,拥有2套以上住宅的家庭在出售房产时,仍需要缴纳6%— 5%不等的房产转让所得税随着这一政策的出台,再加上之前的综合不动产税,韩国房地产投机现象得到了很好地控制,房价也基本得到了稳定

房产税涉及房子和土地,包括固定资产税、城市规划税等——

日本 根据时价征税

驻日本 崔 寅

在日本,房子和土地都是可以出售的一般来说,买房子不仅意味着拥有房产本身,而且意味着获得相应的土地所有权即便购买的是公寓楼,也会依照单户面积占整栋楼房总面积的比例分摊整栋楼占有的土地因此,在日本,房产税不仅涉及房子,而且涉及土地

一般说来,从房屋、土地保有类课税来看,与土地、房屋有关的税金,包括固定资产税、城市规划税等税种

上世纪50年代,日本在地方税制改革中引进了固定资产税固定资产税属于地税,由地方税务机关征收管理固定资产税主要对土地、房屋等征税,纳税人是法律意义上的土地、房屋产权所有者土地包括住宅、农田、森林、牧场、原野等,房屋包括住宅、店铺、工厂等每年1月1日在房屋登记簿上登记的产权所有者,有义务向所在的市町村缴税,标准税率为1.4%而东京都心2 区的产权所有者需要将税金缴至东京都而非各自市町村,这是一个特例

对土地、房屋的课税依据是市场价值计征的,日本称之为“适当的时价”日本一般每三年进行一次基础评估,估价的当年称为基准年度,该年度的价格称为基准年度价值在其后的两年中,如无重大变化,一般不重新估价土地价格是依据“路线价”计算出来的依据固定资产评价标准所确定的路线,其周边的单位土地价格是计算不同地区、不同用途的土地价格的基础,房屋则以房屋再建价格为基础评估例如,本报手上有一份“东京都平成22年度(2010年度)土地、房屋税金说明”,上面写道:“由于2010年度不是评价基准年度,其价格原则上依据2009年的基准价格进行计算不过,如果截至2009年7月1日地价出现下滑,将依据能够反映其下滑的修正价格进行计算”

除了固定资产税外,还有城市规划税,这是用于市町村的城市规划或土地区划调整的税种其纳税人、课税依据等与国家资产税相同,课税对象为城市规划区域里的土地、房屋税率由市町村自定,但不能超过0. %的上限例如,东京都的城市规划税税率即为0. %,爱媛县新居滨市的税率为0.28%,长野县上田市的税率为0.2%

日本的固定资产税和都市规划税也有相应的减免制度根据土地和房屋的具体情况而采取差别税率,兼顾社会公平

日本是地震多发国家,如需对老旧房屋进行抗震翻建和改造,依据不同的条件,可获取1— 年不等的固定资产税和城市规划税的减免;再比如,如果对房屋进行节能改造,可依据条件享受1/ 的固定资产税减免;65岁以上或者残疾人需要对房屋进行无障碍通道改建的,100平方米以内的房屋可以享受减免1/ 的固定资产税另外,对土地征收的税额达到上一年度1.1倍,超出部分予以减免;不足200平方米的小规模住宅用地,也可享受城市规划税的减免

有较为完善的《房产税法》和《房产购置税法》——

德国 法律运用讲技巧

驻德国 刘华新

在德国,只要有房产,一般需交纳房产税,只有当房产是文物,而且维护费用超过房产收益时,可以提出免税申请

房产税是地方税,有专门的《房产税法》计算方式相对简单,是按“统一的征税值”乘以 .5%后,再乘以当地确定的税率例如,本报德国分社的房产近140平方米,按此规定,计算的结果是每年分季度交纳900余欧元这一数字相对固定,因为“统一的征税值”在德国西部是按1964年1月1日的数字确定,在东部是按19 5年1月1日的数字确定,虽然法律要求每6年需重新核算“统一的征税值”,但实际上没有做到,所以德国目前认为此征税值低于实际房产价值

房产购置税可以说是更重要的调节手段每购置一处房产,需按房产的实际价值交纳一定数量的税这个税也是地方税,相应地,有一部《房产购置税法》在德国,房产购置税基本上是按房产价值的 .5%征收,各个联邦州有所不同例如,首都柏林从2007年1月1日开始为4.5%

本报在德国的房产恰恰是因为这一项交税,与当地各方进行了颇有曲折的交涉这处房产是上世纪末以本报驻德名义购买,因为个人购买手续相对简单但是现在驻德已几经更换,因此必须过户到人民社名下于是,几乎重新经历了一遍旷日持久的购房手续其中,当地财政局核算,分社房产价值为270984欧元,需交纳房产购置税12194欧元这可是一个不小的数字因为现在人民社只是无偿过户,却需交纳这么大一笔金额,看起来确实很不公平于是,我们在调研的基础上,按德国法律程序,通过税务顾问提出了异议

同时,我们对柏林地区的房产价格进行了摸底由于比较关心所住的小区,曾从小区的报纸《柏林周报》上看到一篇报道,没想到这时派上了用场此文介绍了全柏林因金融危机影响而造成房价下落的情况从中判断,分社房产现值大约每平方米1000欧元,总价值应是15万欧元左右,比上述财政局通知的270984欧元明显少得多

综合上述情况,我们通过正常程序,全面提出异议:陈述过户历史原因,力争免税;在做不到免税的情况下,也要力求推翻原来的计算结果,减少税额

不久,财政局来信,重新核算后的房产价值为151000欧元,税款从12194欧元改为6795欧元减税目标达到,而且幅度较大由于过期不交,即使仍处在解决异议过程中,还需交纳滞纳金,因此分社按期交纳了此款,同时继续争取免税税务顾问与财政局交涉后说,根据德国《房产购置税法》和相关规定,即使无偿转移信托房产,仍需交纳房产购置税,免税可能性很小,除非经过“政治途径”

去年 月25日,分社所在的维尔莫斯多夫财政局给税务顾问来信,称此案已转到他们那里,负责官员“再次审查了一切行政文件”,发现“既没有事务性错误,也没有法律性错误”,请求税务顾问再次审查,或继续提出异议,或收回原异议,如果一个月之内不再提出异议,便视为结案于是,经过报社慎重考虑,终止了异议,并最终经当地法院完成了旷日持久的过户手续

从购房手续细节上遏制富裕阶层购买多套投资性住房势头——

埃及 向低收入者倾斜

驻埃及 李 潇

随着城市化进程的连年加速,埃及国内的人口流动近年来凸显的“大城市聚集”景象,仅首都开罗就容纳了全国近7800万人口的1/4,住房问题也因此逐渐成为了全社会广泛关注的热点话题

开罗大学历史系一年级研究生赛义德来自港口城市亚历山大他说,留在开罗意味着能够寻找到更多的就业机会,所以年轻人都会怀揣梦想来这里尝试而且,随着全球气候变暖,很多港口城市和尼罗河三角洲低洼地带将可能面临因海平面上升而带来的土地减少问题,这也加速了人们向开罗的迁移从埃及的人口年龄结构来看,目前29%的人已到适婚年龄,必然对住房存在刚性需求,而占到总人口50%的19岁以下人口也将在未来逐步构成住房需求的持续力量

庞大的人口数量使开罗的住房问题变得十分“紧张”,而这种“紧张”并非仅仅源于房屋总量不足,而是更大程度地体现为房屋占有情况的贫富不均三角洲集团地产经纪人萨利赫向介绍,在开罗市影响房屋价格的首要因素是地段,以公寓楼为例,同等高度、面积和装修标准的公寓,偏远地段同繁华地段每平方米的价格区间在750美元—8500美元之间由于埃及实行土地私有政策,因此从理论上来说只要经济条件允许,就可以尽可能多地购买土地,并自行建造房屋由于历史和社会等方面的原因,埃及国内当前的贫富差距仍较为悬殊,富裕阶层同低收入阶层在土地和房屋拥有量上也随之呈现出明显的两极分化现象为平衡这种局面,埃及近年来不断调整房地产税收制度的相关细则,在“向低收入者倾斜”的总体原则下,力求通过房地产税制度使不同收入阶层的房屋实际占有量趋向平衡

埃及住房部政策研究员尤素夫向介绍说,房地产税征收的对象为建筑和农业用地按照规定,建筑类房产分为自用和出租,自用建筑类房产税为总价×80%×10%,于房屋交易时交付出租建筑类房产税率为租金收入的20%—40%不等同时,对建筑类房产征收治安税,该税项额度为房产总价×80%×20%以上税种都由房地产所有者承担,埃及每10年对所有建筑和农业用地进行一次评估,根据评估结果研究是否调整相关税率除国家规定的房地产税种外,各省市还可根据实际情况征收部分地方性税费,以开罗市为例,还对市内房产征收市政税(净租金的2.67%,由所有者负担)、使用费(总租金的4%,由使用者负担)和卫生费(总租金的2%,由使用者负担)等

为减少低收入阶层的房地产税压力,埃及对1977年9月9日后建造的非豪华型住房建筑免收原始税和治安税与此同时,从购房手续细节上遏制富裕阶层购买多套投资性住房的势头,如购房时需出具此前的住房状况证明,对已有房产者不再提供购房贷款,并且相应提高房地产征税额度和手续费,其中购买2套住房的原始税是1套的两倍, 套则在2套基础上再翻倍,以此类推另外,由于土地私有,在调节住房分配时也从源头——土地层面入手,对拥有多套房产者在购买土地时实施高价政策,而对于建造首套自用住房所需的土地实施调节价

不过,在实际征收环节中,埃及房地产税制度也面临着多年难以解决的问题按照房地产税征收细则规定,征税对象应是全部完工的建筑,而对于“全部完工”的定义有十几项条目予以解读,如外墙装修完毕、房屋顶部封闭和大门正常开关等因此,埃及相当一部分地产拥有者有意利用这一条款,在房屋建造过程中采取“局部不完工”的方式,如多层建筑的顶部故意不封顶、外墙装修只进行一半或者2/ 、大门开关存在故障等,从而达到逃避交纳房产税的目的对此,埃及住房部长艾哈迈德·迈格拉说,在实际操作过程中,房产拥有者出现建筑“局部不完工”的原因很难从客观上予以定性,不排除相当一部分人是为了逃避交纳房产税而故意为之,但也有部分人是因为资金不到位而不得已建建停停,也有人根据其家乡习惯,家里每出生一个孩子,就加盖一层住房所以,为了提高房地产税的实际征收率,埃及近年来在进一步细化征收举措的同时,不断研究降低房地产税率的可行性,以从根本上减少房产拥有者对该税种的逃避心理和钻空子行为

李稻葵:房产税税率1%是上限||证券时报||###||### 央行货币政策委员会委员、清华大学中国与世界研究中心主任李稻葵昨日在“2010CCTV中国经济年度论坛”上表示,应该推行房产税改革,税率上限是1%,但不要指望通过房产税短期内控制房价上涨

李稻葵说,在目前情况下,房产税很难达到放缓房地产价格上涨的作用因为现在房地产价格上涨的主要推动力是投资者

“房地产投资者对房地产价格有不断上涨的预期,这个预期是以10%为单位的而房地产的税顶多以1%为单位,1%是上限通过征收每年上限为1%的房产税,来控制老百姓每年10%以上的房价上涨预期,显然是自不量力的”他说

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